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房地产板块:无围墙低公摊 开放式街区更利于城
更新时间:2019-06-08
 

  2月18日中国建科院发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中2.4.6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,引发广泛关注。

  市场的部分解读认为“以套内面积交易”不等于“以套内面积计价”,理由包括:1)目前我国不动产登记证中已注明每套房产的“公摊面积”部分,现行的《商品房销售管理办法》中明确可按套内建筑面积或建筑面积计价。2)此次征求意见稿是针对住宅建筑设计的技术性文件,大概率不属于住建部交易司范畴。3)目前北京房地产备案信息中包含了套内面积,但仍按建筑面积计价,“以套内面积交易”和“以建筑面积计价”二者并不矛盾。

  另一方认为“以套内面积交易”应等于“以套内面积计价”,理由包括:1)“套内面积计价”是国际通行做法,即便是“公摊面积”发源地香港,也在2013年改变了计价方式。2)以套内面积计价可以解决我国因地域差异大,墙体厚度不一,公摊面积不一等建设因素而形成的“建筑面积相同而套内面积不同”的情况,利于全国房价统一比价标准。3)开发商上报的公摊面积比例不透明或不规范久被诟病,修改计价标准有助于保护消费者权益。

  对此我们认为,调整房产销售计价基数,是属于房产计价底层基础原则性调整,需要“慎之又慎”,在方向和政策取向尚未明朗之前,不应仓促进行盲目定论。

  在我国,封闭式小区由来已久。此模式下,小区内部的配套服务设施只面向小区业主,相应的建设成本由小区产权人承担。由此导致了道路断点众多影响交通、居住隔离形成阶层分化等问题。目前欧美和日本等发达国家多采用开放式街区,摒弃住宅区域的围墙,公共服务设施由政府部门提供,将居住和城市空间结合成一体。

  2016年2月国务院印发《进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”,以此“实现小区内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地集约利用”。

  我们认为,对于早已规范经营和销售行为的上市房企而言,目前已不存在模糊公摊面积赚取小钱,却损害声誉的“因小失大”之举。即便后续政策落地而采用套内面积计量,其经济利益的影响并不大,反而在建设开放型社区,更好的融入城市,商业住宅共同发展,承担“城市运营商”方面能起到更大的作用,拥有更大的发展空间。

  建议关注定位“城市运营商”,品牌效应明显,综合开发能力较强,有望在衔接社区和城市功能中承担更多责任的头部房企,A股如万科A、保利发展、招商蛇口、新城控股,H股如华润置地、融创中国、中国金茂。